Le DOMAINE MARITIME

HISTORIQUE :

       La passe d’entrée a été ouverte en 1968. Etrangement, cette lettre datant de 1969 n'a été officialisée et portée à la connaissance des ASL que plusieurs années plus tard.

       Dans les années 60, la navigation de Plaisance se développant rapidement, il fallait construire au plus vite des ports de Plaisance pour accueillir tous ces bateaux. De tels ports avec leurs infrastructures, quais, capitainerie, bornes à quai avec eau et électricité, auraient coûter chers à l'Etat, qui prévoyait une augmentation annuelle de 20% du nombre de ces bateaux Il fit donc appel à des capitaux privés qu'il attira avec l'octroi de droits particuliers sur le domaine public maritime: ce sont des droits de jouissance exclusifs sur les amodiations tels que définis dans la circulaire du 29 décembre 1965:
       Cette circulaire fut remplacée par une nouvelle en date du 19 Mars 1981 qui modifiait concidérablement la précédente puisque qu'elle stipulait que les particuliers participant au financement d'un port de plaisance obtenait non plus la jouissance exclusive d'un anneau défini mais la garantie d'un droit d'amarrage dans une zone du port...

       PORT GRIMAUD s'est construit avec ce très beau slogan publicitaire: "le bateau devant votre maison" avec des variantes du style "offrez une maison à votre bateau"
       PORT GRIMAUD était une cité lacustre avec des maisons bordant des canaux créés sur des terrains privés, formant un lac intérieur ouvrant initialement sur la Giscle. Les quais étaient étroits (surtout pour la construction de PG1) mais privés et suffisemment grands pourt accueillir les bateaux des nouveaux propriétaires.


       Malheureusement, après une forte crue de la Giscle en 1967 qui inonda le chantier; l'architecte François Spoerry décida d'ouvrir le plan d'eau sur la mer ce qui fut fait en juin 68. La cité lacustre tombait sous la circulaire de 65 (qui autorise donc que l'emplacement d'amarrage est indissociable de la maison ou de l'immeuble et que le quai est privé) mais sous le régime de la concession...

PORT CAMARGUE :

       Port Camargue était en construction (début des travaux en 1969), un nouveau port de plaisance sur le littoral languedocien, dans le cadre de la mission Racine. Une 1ère digue fut construite (la digue de l'Espiguette), mais dès le départ, Port Camargue s'ouvrait sur la mer!

Nouveau contrat pour Port Camargue :

       Le samedi 26 mars 2016, un nouveau contrat "plan d’eau marina" était signé entre l'Etat et le concessionnaire du Plan d'eau.
       Les propriétaires et copropriétaires des Marinas de Port-Camargue disposeront jusqu’en 2051 du domaine public portuaire soit pour une durée de 35 ans qui est le maximum autorisé pour ce genre de contrat.
       Chaque contrat est individuel. Chacun devait décider s’il préfèrait anticiper ou s’il choisait de signer le contrat dans le courant de l’année 2019. S’il retenait cette seconde solution, il pouvait signer pour 35 ans OU pour une année renouvelable".
       Quelle que soit la décision, les signataires doivent s’acquitter d’une somme de 1 500 € sur 5 ans pour valider ce contrat.

La CONCESSION :

       C’est dans ce contexte que la concession du plan d’eau a été concédée à :

- PORT-GRIMAUD I par la Société Civile Immobilière de PORT-GRIMAUD I par arrêté préfectoral du 14 mai 1975, pour une durée de 50 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2025. l’Association Syndicale des Propriétaire de PORT-GRIMAUD I est venue aux droits et obligations de la SCI de PG I.
- PORT-GRIMAUD II par la Société Civile Immobilière de la BAIE DE SAINT-TROPEZ par arrêté préfectoral du 18 novembre 1982, pour une durée de 43 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2025. L’Association Syndicale Libre de PORT-GRIMAUD II est venue aux droits de la SCI de la BAIE de SAINT-TROPEZ.
- PORT-GRIMAUD III par la Société de Navigation de PORT-GRIMAUD (SNPG) par arrêté préfectoral du 16 novembre 1978, pour une durée de 50 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2028.

       Ces actes prévoyaient que l’entretien des digues du large étaient à la charge des concessionnaires...

       Le contrat de concession a été modifié par avenant le 30 novembre 1987, afin d’encadrer la création, par la SNPG, d’un PORT COMMUNAL de 64 amarrages. Ledit port communal a été exploité en régie directe, par la Commune, à partir du 9 novembre 2009.

       Depuis le 1er janvier 1984 et le transfert de la compétence en matière de ports maritimes affectés uniquement à la plaisance, la Commune de GRIMAUD vient aux droits et obligations de l’Etat.

       Etrangement aucun contrat n'avait été signé entre l'Etat et chaque propriétaire pour l'utilisation des amarrages. En 2009, le Maire de Grimaud a demandé aux 3 entités de Port Grimaud d'établir des contrats d'amodiation pour chaque bateau afin de respecter la loi. Ces contrat devaient mentionnés que le quai est privé.

       Ces concessions devaient s'achèver en 2025 pour PG1, PG2 et 2028 pour PG3. Les 3 concessionnaires – ASP de PG I, ASL de PG II et la SNPG – étaient chargés d’attribuer les places d’accostage ou de mouillage sur leur plan d’eau respectif.

Statut de PORT GRIMAUD :

Limites de la concession :

       Voici le plan de masse décrivant les limites de la concession :

Rapport CGEDD de novembre 2017 :

       En novembre 1917, Le CONSEIL GENERAL de l'ENVIRONNEMENT et du DEVELOPPEMENT DURABLE (CGEDD) dépendant du Ministère de DE LA TRANSITION ÉCOLOGIQUE ET SOLIDAIRE, a établi un rapport sur la "Fin des contrats d'amodiation dans les marinas des ports de plaisance".
       dans la liste des recommandations proposées, 2 d'entre elles interessent notre cité lacustre :
- "Aux autorités concédantes : ne pas envisager l’aliénation des plans d’eau même situés au droit des propriétés privées, quand ils ne sont accessibles que par cette propriété et qu’ils ne peuvent être utilisés, en conséquence, que par le propriétaire riverain;
- Aux autorités concédantes : délivrer, si nécessaire, des titres à l’amiable comme le permettent les articles L 2122-1-3 1°) ou 4°) du code général de la propriété des personnes publiques dans le cas des plans d’eau situés au droit des propriétés privées, quand ils ne sont accessibles que par cette propriété et qu’ils ne peuvent être utilisés, en conséquence, que par le propriétaire riverain."
       A la page 7 du document, il est précisé : " La situation de port Grimaud s’avère un peu différente puisque, dès l’origine, la cité lacustre, puis la marina, après la mise en communication directe avec la mer, ont été intégralement conçues pour permettre aux résidents de stationner leurs véhicules nautiques devant chez eux, leur véhicule automobile demeurant à l’extérieur. Mais la densité des logements (plus de 2500) est telle que « seulement » 53 % des propriétaires de PG1 sont amodiataires d’un poste, 72 % à PG2 et 30 % à PG3. ".

       Un lien juridique entre la propriété d’une résidence et la jouissance d’un poste amodié existe donc à Port Grimaud et ce lien est à la base de l'existence de notre marinas.

       A PORT GRIMAUD, il y a 1500 postes amodiés soit 78% de la capacité totale du port.
       En tant que membre de L’ASL concessionnaire, chaque propriétaire amodiataire contribue aux charges de la concession. Ces charges sont intégrées dans les charges de copropriété.
       Seulement 63% des résidences (maisons et appartements) ont une amodiation.
       Pour bien comprendre la situation de Port Grimaud, lire l'Analyse du rapport de 2011 concernant la PORT GRIMAUD ainsi que le Rapport établi par le CGEDD.

2022 / 2023 :

       Par délibération n°2021/01/114 en date du 28 septembre 2021, la Commune a décidé de résilier les contrats de concession, conformément aux dispositions de l’article 44 du Cahier des Charges desdits contrats et de fusionner l’ensemble des bassins en un seul port, afin de permettre une réorganisation du service portuaire.
       Par délibération n°2021/04/118 en date du 9 novembre 2021, la Commune a opté pour une gestion de ce port unique en régie dotée de la seule autonomie financière. La Mairie justifie cette décision car PG1 déclarait un port déficitaire depuis de nombreuses années :
- en 2017, déficit de 308 792€
- en 2018, déficit de 165 361€
- en 2119, déficit de 439 605€
- en 2020, déficit de 893 914€
       Or pour sa première année d'activité, la régie du port a fait ressortir un bénéfice de plus de 400 000€.
       D'autre part, en 2019, en prévision de l’approche de la fin des concessions, la commune a commandé un audit qui a été présenté au conseil municipal et aux délégataires en 2020. Cet audit, au dire de la Mairie, pointait des problèmes de cohérence dans la gestion des 3 antités de Port Grimaud, chacuen présentant un modèle différent d'où un manque de transparence.
       La résiliation et la reprise en régie sont effectives depuis le 1er janvier 2022. Or, elles emportent de plein droit la résiliation de tous les contrats d’amodiation précédemment conclus, ce que prévoient tant les contrats de concession que le contrat-type approuvé par la Commune.
       La Mairie insiste pour que le principe de l’amodiation, qui fait la spécificité de Port-Grimaud, soit préservé, ces contrats d’amodiation matérialisant le lien juridique entre la propriété d’une résidence privée (maison individuelle ou appartement) et la jouissance d’un poste amodié sur le domaine public.
       En fait, les contrat d'amodiation n'existent plus en droit français, remplacé par un 'droit d'usage' ou 'garantie d'usage.La Mairie doit aujourd’hui composer avec les nouvelles règles applicables :
     - "d’une part, l’article R.5314-31 du Code des Transports prévoit que « La disposition privative de postes à quai destinés à des navires de plaisance ne peut être consentie pour une durée supérieure à un an, renouvelable chaque année dans les conditions définies par l’autorité compétente […] ».
     - d’autre part, l’article R.5314-1 du même Code dispose qu’:« […] il peut être accordé des garanties d’usage de postes d’amarrage ou de mouillage pour une durée maximale de 35 ans, en contrepartie d’une participation au financement d’ouvrages portuaires nouveaux constituant une dépendance du domaine public de l’Etat.
       Le contrat accordant la garantie d’usage mentionnée ci-dessus doit prévoir que le droit attaché à cette garantie ne peut faire l’objet d’une location que par l’entremise du gestionnaire du port ou avec son accord ».

       Avant de pouvoir proposer à chaque usager selon sa situation particulière, tel ou tel contrat, la Commune doit définir un programme pluriannuel d’investissement portant sur la réalisation d’ouvrages portuaires nouveaux qui pourrait justifier une participation au financement de la part des particuliers et d’être en mesure de proposer une garantie d’usage dans la limite de 35 ans.

       Dans l’attente et pour éviter de rompre ce lien juridique, la Mairie a décidé de proposer aux occupants actuels un contrat de 'mise à disposition privative de poste à quai' pour l’année 2022, puis 2023.

       Ces nouveaux contrats de la régie sont intitulés : "Mise à disposition d'un poste à quai", ce que réfutent les 3 ASL de PORT GRIMAUD, puisque les quais font intégralement parties des propriétés en bordure de canal :
- Les quais qui étaient privés jusqu’à la fin des concessions restent privés. Ils font partie du patrimoine des propriétaires. Cette dénomination est malheureusement la formulation que l’on retrouve dans le code des transports (Article R5314-31) mais qui ne correspond pas à la situation des usagers de Port Grimaud.

       Maître BARNIER, avocat présent à l'assemblée générale de PG2, en avil 2023, a proposé de remplacer les termes du contrat ' mise à disposition d'un poste à quai' par ' DROIT REEL et PERPETUEL de JOUISSANCE d'AMARRAGE '. Ce serait l'assurance de garder de façon pérenne son amarrage devant sa maison... comme l'avait imaginé François SPOERRY et comme le souhaite chaque résident ! Cette proposition a été approuvée par les 3 entités de la cité, et soumise à la Mairie.

Mars 2024 :

     En mars 2024, l'ASL de PG3 a décidé, après de longies négociations, d'accepter 2 règlements très favorables pour les résidents ex-amodiataires de cette entité.
     Le Plan d'eau sera soumis à 2 Règlements :
     - Un Règlement d'exploitation du Port de Plaisance
     - Un Règlement de Police du Port.
     Ces 2 règlements ont été soumis au Contrôle de légalité de la Préfecture du Var et acceptés depuis le 18 mars. On peut les consulter sur le site de la Mairie :



     On peut lire à l'article 9.2.2 al.1 : "Les propriétaires d'une habitation et d'un quai privé adjacents au plan d'eau public, bénéficiant d'un contrat d'amodiation avant le 1er janvier 2022 seront, à compter du ler janvier 2025, prioritairement attributaires du poste d'amarrage situé au droit de leur propriété et pourront, à ce titre, bénéficier d'un contrat de garantie d'usage aux fins d'occupation privative du poste à flots concerné.
     Autorisée par les dispositions de I'article 1.2122-l-3 du Code général de la propriété des personnes publiques, cette attribution dite "amiable" est indissociable de la configuration de la cité de Port-Grimaud érigée en "Marina".
     Conformément à la volonté originelle de son fondateur, I'Architecte François SPOERRY, I'habitat résidentiel de Port-Grimaud est formé de maisons individuelles mitoyennes, positionnées de façon linéaire le long des quais privés qui ceinturent le domaine public portuaire. De fait, l'accès terrestre aux postes d'amarrage publics ne peut s'effectuer que par franchissement des propriétés privées. ll en résulte I'obligation d'attribuer prioritairement aux propriétaires des habitations et quais attenants, le poste d'amarrage public situé au droit de la dite propriété".

     Ce n'est pas encore la "reconnaissance d'un DROIT REEL et PERPETUEL de JOUISSANCE d'AMARRAGE qui garantirait l'assurance de garder de façon pérenne son amarrage devant sa maison, comme le souhaiterait PG2 mais on s'en approche...

     Coté pratique et financier, chaque ex-amodiataire peut donc compter sur :
     - un contrat annuel de mise à disposition d'un poste à quai moyennant une redevance de 20€ par m2 d'amarrage.
     - un contrat de Garanties d'usage pour une durée de 35 ans à partir du 1er janvier 2025, qui garantit de pouvoir disposer de son amarrage jusqu'en 2059. Ce contrat implique une redevance annuelle qui couvrira, pour être simple, les frais de fonctionnement du Port, financement d'ouvrages ou d'équipements contribuant au développement du port et à son exploitation.
     Le programme d'investissement sera connu en fin d'année et devrait se chiffrer (selon la Régie) à environ 15 millions d'€uros soit une redevance annuelle moyenne de 1000€ pendant 10 ans. Ces chiffres bien entendu peuvent évoluer...

Annexes :